Conformiteit van een huis, DAACT, controle door de gemeente, regularisatie vóór verkoop: deze termen komen systematisch terug zodra een eigenaar overweegt zijn eigendom te verkopen of werkzaamheden af te ronden. De vraag die zelden in de gebruikelijke gidsen wordt gesteld, is die van de kloof tussen wat de regelgeving vereist en wat eigenaren daadwerkelijk doen. Dit begrip van de kloof stelt ons in staat de concrete risico’s te meten, zowel juridisch als financieel.
Certificering, label en wettelijke conformiteit: drie begrippen die eigenaren verwarren
In de gangbare vastgoedterminologie worden de termen “certificering”, “label” en “conformiteit” door elkaar gebruikt. Ze verwijzen echter naar verschillende realiteiten die niet dezelfde verplichtingen met zich meebrengen.
Lees ook : Alles wat u moet weten over autoverzekeringen
| Begrip | Wie controleert | Wat het garandeert | Verplicht om te verkopen |
|---|---|---|---|
| Wettelijke conformiteit (DAACT) | Stadsplanning van de gemeente | Voldoen aan de bouwvergunning en de stedenbouwkundige regels | Ja, in de meeste recente gevallen |
| Certificering (type NF Habitat) | Geaccrediteerde onafhankelijke instantie | Voldoen aan een technisch referentiekader dat boven de minimale eisen ligt | Nee |
| Label (type E+C- of BBC) | Variabel afhankelijk van het label | Vrijwillige overschrijding van de wettelijke drempels | Nee |
Wettelijke conformiteit is de enige procedure die rechtstreeks de beveiliging van een verkoop beïnvloedt. Een certificering houdt controles in door een onafhankelijke instantie, terwijl een label een overschrijding van de minimale eisen aangeeft zonder juridische bindende waarde bij een transactie.
Begrijpen de stappen voor de conformiteit van een huis maakt het mogelijk om te onderscheiden wat onder de wettelijke verplichting valt en wat een vrijwillige keuze is voor de waardering van het goed.
Verder lezen : Alles wat u moet weten over de fiscale pk's van de Peugeot 308 en hun impact
DAACT en verklaring van voltooiing van de werkzaamheden: het werkelijke parcours bij de gemeente
De verklaring die de voltooiing en de conformiteit van de werkzaamheden attesteert (DAACT) vormt het centrale document van het proces. Het indienen ervan bij de gemeente triggert een termijn waarin de stadsplanningsdiensten een controlebezoek kunnen uitvoeren.
- De eigenaar vult het specifieke Cerfa-formulier in en stuurt het naar de gemeente, digitaal in gemeenten die de teleprocedure hebben uitgerold, of per aangetekende post
- De gemeente heeft een termijn om de conformiteit aan te vechten. Zonder bezwaar aan het einde van deze termijn wordt de conformiteit geacht verworven te zijn
- In geval van geconstateerde non-conformiteit tijdens het bezoek, stelt de gemeente de afwijkingen vast en moet de eigenaar de correcties uitvoeren voordat hij een nieuwe DAACT indient
Een veelvoorkomende valstrik betreft eigenaren die werkzaamheden hebben uitgevoerd zonder de DAACT destijds in te dienen. Het vergeten van de DAACT verdwijnt niet met de tijd: regularisatie blijft noodzakelijk, vooral vóór een verkoop, omdat een waakzame notaris dit document zal vragen.
Regulariseren van niet-gemelde werkzaamheden vóór een vastgoedverkoop
De meest voorkomende situatie is niet die van een goed gereguleerde nieuwbouw. Het is die van een eigenaar die ontdekt, op het moment dat hij zijn eigendom te koop aanbiedt, dat oude werkzaamheden nooit zijn gemeld of gecontroleerd op conformiteit.
Een gebrek aan melding kan de verantwoordelijkheid van de verkoper juridisch in gevaar brengen. De koper die na de aankoop vaststelt dat werkzaamheden niet voldoen aan de oorspronkelijke bouwvergunning, kan zich tegen de verkoper keren, met aanzienlijke financiële gevolgen.
De regularisatie verloopt via verschillende stappen, afhankelijk van de aard van de betrokken werkzaamheden:
- Voor werkzaamheden die onder een bouwvergunning vallen, moet de eigenaar een gewijzigde bouwvergunning of een nieuwe vergunning indienen, gevolgd door de bijbehorende DAACT
- Voor werkzaamheden die onder een voorafgaande verklaring vallen, is een regulariserende voorafgaande verklaring in de meeste gevallen voldoende
- Voor bouwwerken ouder dan tien jaar kan de administratieve verjaring in het voordeel van de eigenaar spelen, maar deze dekt niet alle situaties (beschermde gebieden, behouden gebieden)
De tienjarige verjaring wordt vaak verkeerd begrepen. Deze voorkomt dat de gemeente strafrechtelijk vervolgt, maar het is geen certificaat van conformiteit. Een koper of zijn notaris kan legitiem om een aanvullende verklaring vragen.
Conformiteit en saneringsdiagnose: een vaak verwaarloosd aspect
De conformiteit van een huis beperkt zich niet tot de bouwvergunning. De conformiteit na een saneringsdiagnose vormt een apart aspect, vooral voor individuele woningen zonder collectieve sanering.
Bij een verkoop is de saneringsdiagnose van minder dan drie jaar verplicht. Als de installatie als niet-conform wordt beoordeeld, moet de verkoper of de koper de werkzaamheden voor normering voorzien. De validatie van de wijzigingen verloopt via de gemeente of de intercommunale, niet via dezelfde diensten die de bouwvergunning beheren.
Deze administratieve onderscheiding verrast regelmatig eigenaren die denken dat de stedenbouwkundige conformiteit ook de sanering dekt. Beide trajecten lopen parallel, met verschillende gesprekspartners en eigen termijnen voor elke procedure.
Controle van de conformiteit door de gemeente: wat daadwerkelijk een bezoek triggert
Niet alle DAACT’s worden ter plaatse gecontroleerd. De stadsplanningsdiensten prioriteren de controles op basis van verschillende criteria, en de meeste verklaringen worden zonder verplaatsing gevalideerd.
De bouwwerken die zich in beschermde gebieden bevinden (gebied van een historisch monument, natuurgebied, behouden gebied) worden onderworpen aan een systematische controle door de stadsplanningsdiensten. Voor andere gevallen kan de controle worden getriggerd door een melding of door een willekeurige trekking.
Tijdens het bezoek controleert de agent de overeenstemming tussen de uitgevoerde werkzaamheden en de ingediende plannen: plaatsing, hoogte, oppervlakte, uiterlijk. De geconstateerde afwijkingen worden per post genotificeerd, en de eigenaar heeft dan een termijn om zich in overeenstemming te stellen of het besluit aan te vechten.
De eigenaar die deze controle anticipeert door alle documenten van de bouwplaats (uitvoeringsplannen, attesten van vakmensen, gedateerde foto’s) te bewaren, vergemakkelijkt aanzienlijk het verloop van het bezoek en vermindert het risico op latere betwisting.