Die Konformität eines Hauses, DAACT, Kontrolle durch die Gemeinde, Regularisierung vor dem Verkauf: Diese Begriffe tauchen systematisch auf, sobald ein Eigentümer plant, sein Eigentum zu veräußern oder Arbeiten abzuschließen. Die Frage, die in den üblichen Leitfäden selten gestellt wird, ist die nach der Diskrepanz zwischen dem, was die Vorschriften verlangen, und dem, was die Eigentümer tatsächlich tun. Dieses Verständnis der Diskrepanz ermöglicht es, die konkreten Risiken, sei es rechtlicher oder finanzieller Natur, zu messen.
Zertifizierung, Label und regulatorische Konformität: drei Begriffe, die Eigentümer verwechseln
Im gängigen Immobilienvokabular werden die Begriffe “Zertifizierung”, “Label” und “Konformität” austauschbar verwendet. Sie bezeichnen jedoch unterschiedliche Realitäten, die nicht die gleichen Verpflichtungen mit sich bringen.
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| Begriff | Wer kontrolliert | Was es garantiert | Obligatorisch für den Verkauf |
|---|---|---|---|
| Regulatorische Konformität (DAACT) | Stadtplanungsdienste der Gemeinde | Einhaltung der Baugenehmigung und der städtebaulichen Vorschriften | Ja, in den meisten aktuellen Fällen |
| Zertifizierung (z.B. NF Habitat) | Akreditiertes unabhängiges Organ | Einhaltung eines technischen Referenzrahmens, der über die Mindestanforderungen hinausgeht | Nein |
| Label (z.B. E+C- oder BBC) | Variabel je nach Label | Freiwillige Überschreitung der regulatorischen Schwellenwerte | Nein |
Die regulatorische Konformität ist der einzige Prozess, der direkt die Sicherstellung eines Verkaufs beeinflusst. Eine Zertifizierung erfordert Kontrollen durch ein unabhängiges Organ, während ein Label eine Überschreitung der Mindestanforderungen signalisiert, jedoch keinen rechtlich verbindlichen Wert bei einer Transaktion hat.
Das Verständnis der Verfahren zur Konformität eines Hauses ermöglicht es, zwischen dem zu unterscheiden, was gesetzliche Verpflichtung ist, und dem, was eine freiwillige Entscheidung zur Aufwertung des Eigentums darstellt.
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DAACT und Erklärung über den Abschluss der Arbeiten: der tatsächliche Weg zur Gemeinde
Die Erklärung, die den Abschluss und die Konformität der Arbeiten bescheinigt (DAACT), ist das zentrale Dokument des Prozesses. Ihre Einreichung bei der Gemeinde löst eine Frist aus, innerhalb der die Stadtplanungsdienste eine Kontrollbesichtigung durchführen können.
- Der Eigentümer füllt das entsprechende Cerfa-Formular aus und übermittelt es der Gemeinde, digital in den Gemeinden, die das digitale Verfahren eingeführt haben, oder per Einschreiben
- Die Gemeinde hat eine Frist, um die Konformität anzufechten. Ohne Einspruch am Ende dieser Frist gilt die Konformität als erlangt
- Im Falle einer festgestellten Nichtkonformität während der Besichtigung benachrichtigt die Gemeinde über die Abweichungen, und der Eigentümer muss die Korrekturen vornehmen, bevor er eine neue DAACT einreicht
Eine häufige Falle betrifft Eigentümer, die Arbeiten durchgeführt haben, ohne zu der Zeit die DAACT einzureichen. Das Versäumnis der DAACT verschwindet nicht mit der Zeit: Die Regularisierung bleibt notwendig, insbesondere vor einem Verkauf, da ein aufmerksamer Notar dieses Dokument anfordern wird.
Regularisierung nicht deklarierter Arbeiten vor einem Immobilienverkauf
Die häufigste Situation ist nicht die eines gut geregelten Neubaus. Es ist die eines Eigentümers, der beim Verkauf seines Eigentums entdeckt, dass alte Arbeiten nie deklariert oder auf Konformität überprüft wurden.
Ein Deklarationsmangel kann die Haftung des Verkäufers rechtlich in Frage stellen. Der Käufer, der nach dem Kauf feststellt, dass Arbeiten nicht der ursprünglichen Baugenehmigung entsprechen, kann gegen den Verkäufer vorgehen, mit erheblichen finanziellen Folgen.
Die Regularisierung erfolgt in mehreren Schritten, je nach Art der betroffenen Arbeiten:
- Für Arbeiten, die einer Baugenehmigung unterliegen, muss der Eigentümer einen Änderungsantrag oder eine neue Genehmigung einreichen und dann die entsprechende DAACT
- Für Arbeiten, die einer vorherigen Erklärung unterliegen, reicht in den meisten Fällen eine regulierende vorherige Erklärung aus
- Für Bauten, die älter als zehn Jahre sind, kann die Verjährung zugunsten des Eigentümers wirken, jedoch deckt sie nicht alle Situationen ab (geschützte Gebiete, sanierte Sektoren)
Die zehnjährige Verjährung wird oft missverstanden. Sie hindert die Gemeinde daran, strafrechtlich vorzugehen, aber sie gilt nicht als Konformitätszertifikat. Ein Käufer oder sein Notar kann berechtigterweise eine ergänzende Bescheinigung verlangen.
Konformität und Abwasserdiagnose: ein oft vernachlässigter Aspekt
Die Konformität eines Hauses beschränkt sich nicht auf die Baugenehmigung. Die Anpassung nach einer Abwasserdiagnose stellt einen eigenen Bereich dar, insbesondere für Einfamilienhäuser in nicht kollektiver Abwasserentsorgung.
Bei einem Verkauf ist die Abwasserdiagnose, die weniger als drei Jahre alt ist, obligatorisch. Wenn die Installation als nicht konform angesehen wird, muss der Verkäufer oder Käufer die Arbeiten zur Normierung vorsehen. Die Validierung der Änderungen erfolgt über die Gemeinde oder die interkommunale Gemeinschaft, nicht über dieselben Dienste, die die Baugenehmigung verwalten.
Diese administrative Unterscheidung überrascht regelmäßig Eigentümer, die glauben, dass die städtebauliche Konformität auch die Abwasserentsorgung abdeckt. Die beiden Verfahren verlaufen parallel, mit unterschiedlichen Ansprechpartnern und spezifischen Fristen für jedes Verfahren.
Konformitätskontrolle durch die Gemeinde: was tatsächlich einen Besuch auslöst
Nicht alle DAACT werden vor Ort überprüft. Die Stadtplanungsdienste priorisieren die Kontrollen nach mehreren Kriterien, und die Mehrheit der Erklärungen wird ohne Ortsbesuch validiert.
Bauten, die sich in geschützten Bereichen (Umgebung eines historischen Denkmals, Naturschutzgebiet, sanierter Sektor) befinden, unterliegen einer systematischen Kontrolle durch die Stadtplanungsdienste. In anderen Fällen kann die Kontrolle durch einen Hinweis oder eine Zufallsauswahl ausgelöst werden.
Bei der Besichtigung überprüft der Beamte die Übereinstimmung zwischen den durchgeführten Arbeiten und den eingereichten Plänen: Lage, Höhe, Fläche, äußeres Erscheinungsbild. Die festgestellten Abweichungen werden schriftlich mitgeteilt, und der Eigentümer hat dann eine Frist, um sich konform zu stellen oder die Entscheidung anzufechten.
Der Eigentümer, der diese Kontrolle antizipiert, indem er alle Dokumente der Baustelle (Ausführungspläne, Bescheinigungen der Handwerker, datierte Fotos) aufbewahrt, erleichtert den Ablauf der Besichtigung erheblich und verringert das Risiko einer späteren Anfechtung.